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6月份以来,深圳入市楼盘供应量激增,各楼盘竞争加大。《中国经营报》记者走访发现,深圳不少项目开盘即打折,有楼盘将展厅搬至商场以吸引人气,甚至有楼盘发布招聘雇人看房充场。

从“一房难求”到“”潮退,深圳楼市量升价稳,购房者更加从容。美联物业研究中心统计,深圳新建商品住宅去化周期从去年8月的3.4个月走高至8.1个月。

今年上半年入市的新盘中,仅1个新盘实现“日光”,而去年同期的“日光盘”数量则达到了20个。

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与刚需盘的轻松入场形成对比的是,深圳豪宅市场依然受追捧。6月19日,网红豪宅盘华润城最后一期项目开售,虽然没有开盘售罄,但88%的去化率仍是同期入市项目中成绩最佳。

7月5日,深圳市规划和自然资源局挂出今年第二批次集中供地,涉及总用地面积约33.29万平方米,总建筑面积近180万平方米,最高限制地价超400亿元。记者留意到,推出的地块数量和挂牌起始价仅次于去年的第二轮集中供地。

“政府土地供应在积极回应诉求和引导市场预期,促进供需两端同步着力,让新房市场从供地到开发再到销售,能够全链条回升。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析称。

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刚需盘放量购房者观望

“下半年入市的更多,我们也有更多时间和精力挑选,目前基本上只要报名就能选房。”陈阳(化名)说,这在两年前是无法想象的。

今年以来,他在光明区看房,计划以400万元以内的总价,买一套80平方米左右的小户型。

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6月初,陈阳看中了特发观月台新房,项目开盘9.1折优惠后毛坯均价4.28万元/平方米。这个价位算来,陈阳的预算绰绰有余,不过他并没有着急入手。

“值得等一等,下半年有中心区域的项目,限价才4.46万元/平方米,性价比很高。”他告诉记者,除了孩子上学着急买房的,身边的人都还在观望。

陈阳口中的“性价比很高”并非“凡尔赛”。 据深圳统计年鉴,深圳“网红区”的光明楼市2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米,2020年为5.03万元/平方米。

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可以说,该区域新房单价重回三年前。

“以前的新盘开盘去化6成都算是卖得不好,但现在来看,很多楼盘开盘去化还不到4成。”在深圳从业多年的房产中介徐佳(化名)告诉记者,2020年任何新盘入市,购房者打新都要靠积分,而今年上半年只有一盘启动了积分入围。

现在开发商为拓展客源,给中介的佣金也增加到了两个点以上。

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深圳市住房与建设局数据统计显示,2022年上半年,新房住宅供应17353套,同比增长24.6%。截至6月末,深圳新房住宅可售房源为28794套,住宅去化周期上升至8.1个月。

6月,深圳16个项目取得住宅预售许可证,合计预售6824套新房住宅,是今年以来住宅供应量最大的月份。

深圳刚需盘市场入场门槛已明显变低,密集供应下,开发商也推出开盘打折活动。例如,光明区某新盘备案价为4.38万元/平方米,折后均价4.35万元/平方米,相当于每平方米优惠了300元,以一套100平方米的房源计算,折后可优惠约3万元。

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徐佳告诉记者,一套新房折后省下3万多元,已是开发商让利的常规操作。

记者留意到,在广东某兼职招聘的公众号上,出现了一则深圳龙华区某楼盘招聘“看房充场人员”的信息。招聘信息显示,工作内容为“在售楼处充场看房,配合现场”。

招聘文案中还强调穿着富态,不能邋遢。

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供应放量、楼盘加大打折力度,刚需族在深圳楼市“上车”难度已然降低,但购房者反而进入了观望阶段。深圳研究院显示,2022年上半年深圳新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。

二手房上半年成交不足万套

深圳购房者渐渐冷却的“打新”热背后,是新格和二手房价格之间的“剪刀差”正在不断缩小。

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此前,深圳新房市场由于限价,新房均价普遍低于二手房。2021年2月8日,深圳率先推行“二手房指导价”政策,买新房投资的获利空间大大降低,“打新”退潮。

深圳贝壳研究院数据显示,2022年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理。此外,今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场。

在新房市场充足的供应量及限价下,有购房需求的刚需人群更倾向选择一手房,而非二手房。尤其在一些地方,仍然存在一定程度的一二手房价格倒挂的现象。

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陈阳告诉记者,他所在的光明片区,附近二手房指导价约在5万元/平方米,而目前他所比对的几处新盘,毛坯均价限价在4.46万~4.76万元/平方米,与周边小区的指导价相比,仍有4000多元/平方米的价格差。

乐有家研究中心数据显示,刚刚过去的2022年上半年,深圳二手住宅仅成交9965套,同比大跌近65%,录得2007年以来的最差表现,比2008年上半年还要少52%。尽管深圳二手房成交量从4月开始出现环比上升,但月均2000套左右的成交量与业内关注的5000套“荣枯线” 仍相去甚远。

“跟去年相比,这两个月成交量有所增长,但还称不上回暖。”福田片区的房产中介向记者表示,深圳的调控政策一直没有松动,房贷也开始下调,“业主现在坐不住,往下调价的不少。

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”几位持有多套房的业主也表示,上半年一直在犹豫要不要把房子挂出来卖,但考虑到目前的市场表现,觉得不想再等,希望能尽快套现。

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,截至2022年7月4日,深圳全市共有38317套有效二手房源在售,较上周增加了159套。

第二轮土拍开闸

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李宇嘉向记者分析称,上半年,深圳新房市场比二手房市场表现好很多,新房交易接近二手房的一倍,主要在于新房价格相对较低,供应区位选择较多。

他指出,未来一段时间,新房市场好于二手房市场可能是常态,也会引导市场需求更多地往新房走,从而促进此前价格上涨较快的二手房市场软着陆。

6月28日,深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》,《计划》指出,将继续加强新建商品住房销售价格指导,持续完善二手住房成交参考价格发布机制,适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。

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《计划》还指出,2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米;新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套;批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套。

在加大住宅用地供应的前提之下,深圳官方发力明显。7月5日,深圳市规划和自然资源局挂出今年集中供地的第二批次共16宗居住用地,包括前海、光明、宝安、龙华热门区域的地块。

此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中第二轮集中供地。

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记者留意到,对比今年第一批以及去年第三批地块的价格,部分限价出现了上涨。例如,前海地块限价为10.71万元/平方米,与2021年前海出让的宅地限价9.2万元/平方米相比,上调了1.5万元/平方米,不过位置优势上二者并不完全等同。

从规则上来看,本轮集中供地并无太大变化,继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

“相比上海、杭州等热点一二线城市,深圳新房市场回升较慢,二手房市场继续低迷,一二手房循环比较差,导致市场预期更加低迷,这可能是影响深圳土地市场最大的变量。”李宇嘉分析指出。

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他认为,目前深圳既有的调控政策未有松动,居民预期也并未有明显好转,但预计这种状况在下半年会有改观。首先是政策利好的叠加影响将在下半年体现;其次,市场交易量在5~6月份已有好转,尽管不明显;最后,新房市场下半年回升会更明显,这会带动土地市场好转。

(文章来源:中国经营报)

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