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楼市步入复苏期,区域与区域、楼盘与楼盘间的分化愈加明显。(风暴娱乐注册)

合富研究院最新发布的《2022年广州半年度总结及展望》报告显示,二季度广州中心五区具有优质资源(地段/景观/学位/交通等)的楼盘项目价格大多走升,环比涨幅在3%-22%,同比涨幅在6%~25%;而外围六区多数项目价格下跌,环比跌幅在5%~10%,同比跌幅最高的达16%。

《每日经济新闻》记者注意到,二季度广州还有个别地段、配套不差的楼盘,同比跌幅也达到了两位数。这些项目为什么没有跑赢同区域的其他楼盘?未来是否还有升值潜力?每经品房小程序从11个维度对广州部分热门楼盘项目进行解析。

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通过对广州市9个区域部分代表性二手房项目二季度的价格变化环比、同比统计,位于黄埔区科学城的万科东荟城成为23个二手房项目中同比跌幅最大的楼盘,达到16%;其二季度均价为41000元/平方米,环比跌幅也有7%。

每经品房小程序显示,万科东荟城的估值参考价为45534元/平方米。但综合测评显示,未来5年会跑输黄埔区的平均涨幅,高于黄埔区25%小区。

从周边配套看,万科东荟城的各项目配套得分上整体较为均衡,不过仅有公交配置最为突出,周边(1公里直接距离)有公交站20个,但无地铁站点。人口结构方面,该区域属于老年人比例偏高的区域,得分仅为1.2分(满分10分)。

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医疗、购物、幼儿园、小学配置均处于区域内中等。

跌幅仅次于万科东荟城的,是广州中心区之一天河区东圃车陂板块的中海康城。今年二季度,中海康城均价在60000元/平方米,环比跌幅8%,同比跌幅14%。

每经品房小程序给出的该项目估值参考价为57027元/平方米。

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中海康城被广州环城高速和广园快速路包围,交通优势明显,周边既有地铁也有公交配置。每经品房小程序显示,该项目周边主干道早晚高峰平均车速优于天河区92%的住宅项目,驾车出行极为便利。

但也因此,由于被高速路、快速路包围,小区亦免不了噪音困扰。

和医疗配套方面,中海康城周围一公里内有8所幼儿园、3所小学,有大小医疗机构6个,其中包括暨南大学附属第一医院、广州市天河区人民医院等,在天河区优于52%的住宅项目。此外,项目周边的购物便利程度也优于区域内51%的住宅小区,周边有大小购物场所26个。

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基于交通、医疗、商业等方面的优势,每经品房小程序测算,中海康城的价格在未来几年将保持缓慢增长,房价预计会跑平天河区平均涨幅,高于天河区29%小区。

合富研究院指出,下半年广州远郊市场(增城/南沙)供求或走出低位,但库存压力大,总体热度回升或仍有限,市场机会更集中优势突出的“复合型”楼盘。

比如位于花都迎宾大道的合和新城和增城新塘的锦绣天伦花园,今年二季度价格同比跌幅都达到了14%,其中合和新城环比下跌5%至19000元/平方米,这与每经品房小程序估值参考价(19911元/平方米)接近。

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合和新城靠近广州白云国际机场,不可避免会受到飞机噪音影响。由于远离市区,周边配套相对有所不足。

每经品房小程序显示,该项目周边既无大型购物中心,也无大中型医院,同时商务密度、居住密度较低。

在花都区内,合和新城属于老年人口居多、学生儿童比例较小的区域,周边有两所小学、一所幼儿园。虽然周边有17个公交站,但配置得分仅优于花都区10%的住宅项目,相对属于公交出行舒适度较低的区域。

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该项目的最大亮点是,周边有2个地铁站点,优于花都区74%的住宅项目,不过都属于同一条地铁线路。

因此,多维度综合来看,每经品房小程序显示,合和新城未来几年房价涨幅将跑平花都区平均涨幅,高于花都区49%的小区。

(文章来源:每日经济新闻)

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