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政策面:本周房地产政策放松主要集中在地方层面:1)云南普洱出台公积金贷款优化政策,主要包括提高公积金最高贷款额度、下调公积金贷款首付款比例、调整提取和贷款间隔时限、开展商转公贷款业务及商转组贷款业务等;2)唐山推行“一人购房全家帮忙”政策,父母可作为共同还贷人,为子女贷款购房提供帮助;3)东莞、成都等区域在不同程度上放松限购,其中成都结合了保障性租赁住房体系建设来放松限购;东莞除主城区和松山湖开发区外的其他28个镇街均被设为非限购区。4)中山推出新建商品房申报价格管控政策,要求商品格控制在地区最高价格与最低价格之间进行审批,超过或不足的楼盘需要提前申报审批。(风暴娱乐平台)

商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。5)信阳出台组合政策,主要为加大财税支持力度、实施购房契税补贴、积极提供金融支持、提高住房公积金贷款最高额度、一人购房全家帮等政策。

基本面:新房成交表现呈现遇冷趋势,7月购房淡季来临。本周全国30城新房成交面积环比-53%,增速由正转负下降63pct;同比-43%,增速由正转负下降47pct.从各线城市情况来看,一二三线城市本周同环比增速均为负。

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21个重点监测的四限政策放松城市中,17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善(较上周增加一城),其中苏州环比+265%、青岛环比+194%、郑州环比+106% 、沈阳环比+101% ,均为5月以前出台放松政策的城市。二手房成交跌幅小于新房市场:本周全国18城二手房成交面积148万平,环比-15.6%;同比-7.1%,同比增速下降2.1pct.从各线城市情况看,一二三线城市本周二手房成交量环比均有所回落,仅二线城市的成交面积同比增速略有提升(由上周的6.1%提升至本周的8.0%)。

土地市场维持较冷态势:本周全国土地供给面积环比上升,但成交面积均延续环比下降,其中二、三线城市的成交面积同环比均为负值,一线城市的成交面积同比增幅高达115%,但土地溢价率为0%。

板块行情:本周A股SW房地产下跌4.36%,跑输大盘3.51pct,恒生地产建筑业下跌4.05%,跑输大盘3.43pct ,板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面,恒生物业服务及管理下跌11.70%,跑输大盘11.09pct.本周地产与物管板块的重点跟踪股标的中,上涨个数均少于下跌个数。

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本周观点:随着转入7月销售淡季,本周新房及二手房成交量相比于6月末明显回落,AH股地产与物管板块也对应出现回调。我们认为,本周成交量出现降幅的原因在于:1)大部分房企为冲刺年中而大力推进的促销活动已于6月底结束,且疫情解封后购房需求在6月中下旬得到一定释放;2)7月为今年的房企偿债高峰期,加上部分偿债困难的房企已开始寻求债务展期,局部影响购房者信心。

我们维持先前对7月市场行情的判断,即“成交量环比回调(月度销售淡季)”、“同比降幅收窄(2021年低基数效应)”和“部分房企债务再展期”三种现象预计在7月同时出现;此外,我们认为7月政策放松仍有空间。投资方面,我们认为本轮需求修复较以往周期力度偏弱,强弱程度需要持续观察7月成交量情况,在此背景下我们建议持续关注以下三条主线:1)综合能力最优的优质龙头,短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善,重点推荐:A - ;H – ;2)区域修复分化背景下,深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强,重点推荐:A – (深耕深圳)、(深耕杭州)、(深耕珠海);H – (深耕广州);3)需求回暖无论强弱均利好物管和中介,重点推荐:服务、、。

风险提示:政策放松力度和速度弱于预期;个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复;局部城市疫情反复影响房地产销售

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